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Défiscaliser et réduire son impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier avec UPF, Le Havre

 
  • Loi Censi Bouvard et location meublée non professionnelle (LMNP) avec UPF, Le Havre


En optant pour la location meublée, l’investisseur se constitue un patrimoine sans les contraintes locatives de l’immobilier résidentiel. Autrement dit, il conserve les avantages de tout support immobilier et bénéficie en plus du confort offert par l’exploitation d’un professionnel. 

 
Un contrat, appelé « bail commercial » sera signé pour une période minimale de 9 ans entre l’investisseur, propriétaire, et le gestionnaire. Véritable gage de sécurité et de protection, il décrit les obligations et contreparties de chacun. L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires). En tant que propriétaire, l’investisseur percevra un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé trimestriellement.

 

Le montant de la réduction d'impôt est de 11 % du prix d'acquisition dans la limite de 300 000 €, soit 330000€ montant de la réduction d'impôts qui est répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an. Si le montant de la réduction d'impôt au titre d’une année est supérieur à l’impôt dû au titre de cette même année alors l’excédant pourra être imputé sur l’impôt des 6 années suivantes en retenant en priorité les excédants les plus anciens.

 

L’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.
Le point de départ de l’engagement est la date de prise d’effet du bail. La location doit être « effective et continue pendant toute la période d’engagement de location.

 


 

  • La loi DUFLOT et Investissement Outre Mer avec UPF, Le Havre.

 

Ce dispositif reprend de nombreuses caractéristiques du Scellier intermédiaire, c’est-à-dire soumis à un plafond de ressources du locataire et à l’impossibilité de louer à des ascendants ou descendants du contribuable, avec néanmoins quelques divergences. Les logements doivent se situer dans des zones géographiques éligibles au dispositif, se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A, B1 et B2 sous certaines conditions).

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions d’un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014.  Le montant de la réduction d'impôt est de 18 % du prix d'acquisition étalée sur 9 ans pour la loi Duflot classique et 29 % pour la loi Duflot Outre Mer. Lorsque la fraction de réduction imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes. Les fractions qui n'ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements. Le plafond du prix de revient est fixé à 5 500 € du m² habitable sans distinction selon la zone de situation de l’immeuble. La surface habitable en m² est définie selon les mêmes règles que celles retenues pour le calcul du plafond de loyer.Lorsque l’investissement porte sur un logement, la base de la réduction d’impôt constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 €.

  •  Loi PINEL avec UPF, Le Havre
Ce dispositif apporte des asssouplissements au régime de la réduction Duflot pour les acquisitions, constructions et sosucriptions à compter du 1er septembre 2014.

Engagement de location initial: 6 ans, 9 ans prorogeable pour une ou deux périodes triennales, avec une durée maximale de 12 ans.

Taux de réduction modulé en fonction de la durée d'engagement de location:
12% pour une durée de 6 ans        23% outre-mer
18% pour une durée de 9 ans        29% outre-mer
21% pour une durée de 12 ans      32% outre-mer


La location à un ascendant ou un descendant est autorisée sans perdre l'avantage fiscal mais pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, sous réserve qu'il ne fasse pas parti du foyer fiscal de l'investisseur et que le plafond de loyers et de ressourses du locataire soit respecté.

  • Loi Malraux avec UPF, Le Havre

 

Le dispositif Malraux bénéficie d'un "coup de pouce" des pouvoirs publics en 2013. En effet, la loi de finances pour 2013 sort ce dispositif du mécanisme de plafonnement global des niches fiscales à compter de 2013, ce qui pourrait engendrer un regain d'intérêt pour ce dispositif. 

 Les dépenses de restauration immobilières initiées à compter de 2009 sur des logements situés en secteur sauvegardé, dans une ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), une AVAP (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) ou un quartier ancien dégradé, peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôt sous certaines conditions.

Ces dépenses n'ouvraient pas droit à une réduction d'impôt mais bénéficiaient d'un traitement spécifique au niveau des revenus fonciers : les dépenses, après imputation éventuelle sur les autres revenus fonciers, étaient déductibles du revenu global sans limitation de montant.

 Ce dispositif Malraux "revenus fonciers" ne s'applique plus aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

 

Champ d'application de la réduction d'impôt


Conditions tenant à l'immeuble :

Les contribuables domiciliés en France bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti :

 

- situé dans un secteur sauvegardé soit lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, soit lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;

 

- situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;

 

- situé dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
et, pour les opérations de restauration engagées jusqu'au 31 décembre 2015, situé dans un quartier ancien dégradé lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. 

 


La réduction d'impôt s'applique aux dépenses effectuées :

 

- pour des locaux d'habitation,
- ou pour des locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage,
- ou pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (le dispositif Malraux antérieur ne s'appliquait pas à cette catégorie d'immeubles).


Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.


Elle n'est pas applicable aux dépenses portant sur des immeubles dont le droit de propriété est démembré ou aux dépenses portant sur des immeubles appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.



Conditions de la réduction d'impôt

 

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans. 


Calcul de la réduction d'impôt

Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite annuelle de
100 000€. 


Le taux de la réduction d'impôt pour les opérations engagées à compter de 2012 est fixé à :
- 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans des quartiers anciens dégradés,
- 22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres ;



  •  Monuments historiques avec UPF, Le Havre

 

Monuments concernés


Le régime spécial s'applique :

- aux immeubles classés monuments historiques ;
- aux immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire ;
- aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l'immeuble soit visible de la voie publique) ;
- aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public.


 
Avantages fiscaux


Le bien ne produit aucune recette :


Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global :
- les cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles ;
- la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectuées par le propriétaire ou à sa charge ;
- la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptibles d'être déductibles du revenu global. Cette prise en charge varie selon que le bien est ouvert ou non à la visite.

 

La déduction d'impôt est ainsi égale à :

- 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins 50 jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ;

- 50 % dans le cas contraire.

 

Le bien n'est pas occupé et produit des recettes :


La totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.

 

Si l'immeuble n'est pas loué et dégage des recettes accessoires - telles que les visites payantes, le contribuable peut déduire, pour leur montant réel, les charges notamment de rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs. A ce titre, l'administration autorise le contribuable à déduire sans justification un montant de 1 525 € quand l'immeuble ne comprend ni parc ni jardin ouvert au public ou 2 290 € dans le cas contraire.


Le bien est occupé et produit des recettes :

 
Les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables de la même manière qu'en présence d'un bien qui ne produit aucune recette.

 

Les charges liées à la partie ouverte au public sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu global.

 

 

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

 

 

 

  • Loi Borloo Ancien avec UPF, Le Havre



Les bailleurs peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30 %, 45 %, 60 % ou 70 % sur les revenus tirés de la location de logement dans le cadre d'une convention conclue avec l'Anah (sous réserve du respect de conditions de loyer et de ressources).


Les propriétaires de logements neufs ou anciens peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'une déduction forfaitaire spécifique pour les revenus des locations consenties dans le cadre d'une convention avec l'Anah. Cette déduction forfaitaire s'applique pendant la durée d'application de cette convention et son taux varie en fonction des loyers pratiqués et des ressources des locataires. 



Le taux de la déduction spécifique est fixé à :
- 30% pour les logements à loyers intermédiaires (convention à loyer intermédiaire) ;
- 45% pour les logements à loyers sociaux lorsque la convention a été conclue avant le 28 mars 2009 (convention à loyer social ou très social) ;
- 60 % pour les logements à loyers sociaux (convention à loyer social ou très social) lorsque la convention est conclue à compter du 28 mars 2009 ; 
- 70 % dans certains cas de location déléguée pour les conventions conclues à compter du 28 mars 2009.

 

 

  • Le mécanisme du déficit foncier avec UPF, Le Havre


Les déficits fonciers résultant des dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d'emprunt s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

  • Lorsque le revenu du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l'excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

  • La fraction du déficit supérieure à 10 700 € ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

 


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