Opportunités

Investir dans une SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public.

Les SCPI bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale.

L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes adaptées à chacun.

A noter que l’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit. L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

FISCALITE

  • Types de SCPI

    On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

    - les SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.

    - les SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.



  • Revenus

    Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

    L'investisseur aura la possibilité d'opter sous le régime du micro-foncier s'il dispose par ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue.

    A noter
    :  Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de  nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ». (Inst. adm. 23 mars 2007)
    CRL : La contribution sur les revenus locatifs est acquittée par la SCPI et non par les associés de la SCPI, y compris s'ils soumis à l'impôt sur les sociétés.


  • Plus-values

    En cas de cession de parts de SCPI, le contribuable sera imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
    Il ne pourra toutefois pas bénéficier de l'exonération pour les cessions d’immeuble dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000€.

    En cas de cession de l'immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.



  • ISF

    Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.


REGIMES DE FAVEUR

  • Dispositif PÉRISSOL

    Les détenteurs de parts de SCPI peuvent, comme les propriétaires directs d'immeubles affectés à l'habitation, opter pour le régime de l'amortissement des immeubles sur 24 ans.

    La limite de déduction des déficits sur le revenu global est relevée à 15 300 €.

    Il est aujourd'hui impossible de souscrire des SCPI bénéficiant de ce régime fiscal.



    Dispositif DE ROBIEN

    Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif de Robien sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises.

    Dans ce cas, les souscripteurs personnes physiques peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement calculé sur 95 % du montant de leur souscription.

    La SCPI se doit d'investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d'immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif "De Robien".

    Deux régimes "De Robien" existent : le régime "De Robien classique", pour les souscriptions avant le 1er septembre 2006, et le régime "De Robien recentré" pour les souscriptions après le 1er septembre 2006.

     

  • Dispositif BORLOO

    Il est possible de bénéficier par l'intermédiaire d'une SCPI du régime « Borloo neuf ».

  • Dispositif SCELLIER

    Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Scellier sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises.

    Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale :

    - à 25 % du montant de leur souscription en 2009 et 2010,

    - à 13 % en 2011.

    Ce taux était majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 (22 %) dont le niveau de performances énergétiques est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur (logements BBC).

    Pour les investissements réalisés en 2012, les taux applicables sont de :
    - 13 % pour les logements BBC,
    - 6 % pour les logements non BBC acquis en 2012 lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2011.

    La réduction est étalée sur 9 ans à compter de la souscription.

    La SCPI se doit d'investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d'immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif "Scellier".



  • Dispositif DUFLOT

    Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Duflot sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises (art. 80, LF 2013 – article 199 novovicies du CGI dans sa version antérieure au 1er janvier 2015).

    Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu  calculée au taux de 18 % répartie sur 9 ans. La réduction d'impôt en cas de souscription de SCPI est calculée sur 95 % du montant de la souscription.

    Elle ne sera pas reportable lorsque le montant de l'impôt sur le revenu sera inférieur à celui de la réduction.


  • Dispositif PINEL

    Lessouscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier du dispositif PINEL sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises (article 199 novovicies du CGI dans sa version en vigueur au 1er janvier 2015).

    Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu variant en fonction de la durée de location : 12 % (23 % en outre-mer) pour les souscriptions servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de six ans, 18 % (29 % outre-mer) pour celles servant à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de neuf ans. En cas de prolongation de l’engagement de location, les souscripteurs peuvent continuer de bénéficier de la réduction d’impôt au taux de 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période trienale en cas de prorogation d’un engagement initial de 6 ans, ou de 3 % en cas de prorogation d’un engagement initial de 9 ans.
     A la différence des dispositifs précédents, la réduction d'impôt en cas de souscription de SCPI est calculée sur 100 % du montant de la souscription et non pas 95 %.

    Elle ne sera pas reportable lorsque le montant de l'impôt sur le revenu sera inférieur à celui de la réduction.


  • Dispositif Malraux

    Les SCPI Malraux investissent en immeubles situés dans des zones définies par des périmètres de restauration immobilières.

    Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d'immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés, le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ce déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du contribuable.